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还有往前卷的民企

时间:09-15 来源:最新资讯 访问次数:111

还有往前卷的民企

图片来源:稿定素材今年5月初,滨江老板戚金兴在会议上提出了一个小目标:今年及未来几年滨江集团要确保前20名,争取前15名。一个月后,滨江集团以上半年合约销售金额925.8亿的成绩,首次冲入了机构全国房企榜第10。梦想成真。前几年,滨江还因守着杭州不愿意出远门,被质疑经营战略太保守。当时行业普遍认为,要实现从百亿到千亿的进阶,全国化布局必不可少。想不到,滨江将自己在大本营杭州的资源用到极致,在逆境中活下来,并且还成了黑马。冲规模,我是认真的上半年,滨江集团以182亿元的拿地总金额位列行业第八,但土储权益比只有45.5%,不足一半。具体来看,上半年滨江22幅地中,独获100%权益的土地仅为2幅,另有14幅土地权益比例小于50%。这与戚金兴侧重于合作开发、小股操盘的策略有关。穿透滨江多个项目公司股权结构,有几个高频出现的企业身影:中豪、坤和、建杭、兴耀......他们基本上都是杭州(浙江)本地的小房企。在杭州土拍战场上,滨江很喜欢拉着这群小弟一起拿地,或先由这些小马甲们拿地,滨江再入股合作。收获土地后,滨江主要负责当操盘手,同时还把建筑施工、园林等下游工程分包出去,像这样兴耀名下一众园林公司、中豪名下的一众建筑施工公司,也获得了喝汤的机会。不愧是共同富裕示范区。这一年多来,滨江还收获了新的赚钱机会。像国央企以及城投平台兜底土地后,很多没有开发能力,也会去找房企做小股操盘或者代建。此时,和政府关系密切的滨江又上线了,今年先后收并购了金华城投、杭州地铁多个土地项目股权。以较低的权益占比轮动多个项目投资,滨江前两年顺利敲开千亿(合约销售额)大门,在市场下行期也增强了其抵御风险的能力。不过,相比于掺入了合作方贡献的合约销售额,权益销售金额才是真正归属于企业的销售金额,能更真实反映房企的盈利水平。根据上半年销售数据,滨江合约销售额925.8亿元,权益销售478.66亿元,权益销售比在51.7%,该比重在同规模房企中排名并不高。针对权益占比低的质疑,戚金兴曾在2020年时回应过,“很多信息都说滨江权益占比不高,但实际在合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展,权益比例会逐步提高。”但翻阅财报可见,2020-2021年,滨江销售权益比均在51%左右,而到了2022年,该比例降至了44%。在保持规模优势和提高权益占比之间,滨江还是选择了前者。爱杭州,我也是认真的上半年,杭州共进行了七次集中供地,累计出让土地91宗,总成交金额1002.9亿元,突破千亿元大关。同一时间段,北京卖地收入为1008.7亿元,上海和广州分别为545.6亿元、535.5亿元,也就是说,杭州上半年卖地收入超过了上海和广州,晋升全国第二。有机构认为,杭州土地市场活跃,民企功不可没。而滨江就是其中的积极分子,好地研究院数据显示,滨江集团在杭州拿地权益金额162亿元,排名第一。按照滨江2023年300亿元的权益投资刻度来看,其在杭州投资额度已经超过了计划的一半。别人担心押注单一城市风险过高时,戚金兴却说,杭州是全国最好的市场之一,销售还能保3年。”杭州对滨江的贡献的确肉眼可见,2022年销售额中杭州区域占比86.5%,今年上半年,这个指标又提到了89.7%。上半年,滨江继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军,“你都不知道绿城有多想拿回第一。”戚金兴说。再看绿城,上半年继续往外走,参加了杭州、上海、北京等核心一二线城市100多场次土拍。对于全国化,滨江好像没有想法。戚金兴给滨江画了一条安全线,“只在(已投资过)现有区域拿地”,今年上半年,杭州之外,滨江仅在宁波、金华、南京各摘一宗地。在其他城市,滨江还有更迫切的任务。戚金兴今年提出的“新三大战役”中,其中一项就是要卖掉外地滞销的房子。比如温州万家花城项目,计提了1.5亿元的跌价准备。根据滨江的说法,这个项目最早交房是2021年,目前整个大盘应该都是现房,共14.4万方,只卖出了6.47万方。今年中报显示,滨江针对千岛湖、桐乡、宁波三地的项目进行计提存货减值,共计提了6.25亿元。其中,桐乡南城明月苑项目从去年至今已经计提了超6亿元。在低线城市,先清理库存才是正事。杭州挣的钱,还是留在杭州花

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